武汉绿地悦澜湾一住宅套内面积严重缩水 先付定金才能看合同涉嫌违法

2018年，武汉蒋先生购买了绿地置业开发的“悦澜湾”小区，当时承诺的是“商住用房”，但交了钱，拿到合同发现居然是“商用办公房”，且实际面积与合同面积相比，严重缩水，公摊超过了40%，而开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯。如此销售，开发商是否涉嫌误导消费者?蒋先生和其他住户又该如何维权?

绿地悦澜湾宣传海报(图片由受访者提供)

湖北武汉的蒋先生2018年通过绿地置业购买了“悦澜湾”小区的一套商住用房，总面积53.81平米，先交定金，后拿合同，拿到之后才发现所谓的“商住”其实就是商用办公用房。实际住房的效果与漂亮宽敞的样板间也不一样。

蒋先生屋内(图片由受访者提供)

蒋先生说：“也确实没有仔细查看合同，合同上写的这是办公室。但是当时我们5万块钱的定金已经交了，当看到合同的时候我也没有办法了。我又不能说悔签吧，然后想办法把5万块钱要过来。人有一个损失规避的心理。后来就一错到底，一步一步被他偷梁换柱。”

蒋先生说，合同上承诺的，是建筑面积53.81平方米，实际使用面积36.36平方米，但经过实际测量，只有32平方米，公摊面积超过了40%。“他承诺的套内面积是36.5，样板间确实很大，看了也很舒服。实际上我拿到房子之后自己用激光测距仪，测量完在电脑上用CAD图纸进行计算，汇总之后只有32。”

合同(图片由受访者提供)

蒋先生的邻居宋女士也是这样，她告诉记者，自己也是本着对绿地公司的信任，先交钱，后签的合同。

宋女士说：“关于不让我们看合同的事情，他们说所有的合同都是官方标准统一的，都在房管局备案了。绿地这边的说法就是，他们所有合同都是标准合同不给我们看，然后所有的搞完之后签字，签字的时候也非常快，基本上也没多少时间去看。他之前说的是商业住宅，不是商业办公，他后来商业办公。商业住宅至少能给我们住宿环境，商业办公连最基本的防水都不到位，也没有天然气。”

产权证(图片由受访者提供)

对此记者多次尝试联系采访绿地集团，截至发稿，尚未得到回应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，与传统居住用房公摊面积不同，商用房的公摊面积的确更高，而且对于公摊面积到底该有多少?国家也没有明确规定，全都取决于在合同上标明的建筑面积和实际面积，所以商住、办公用房如果用来居住，在功能上都是受限的。

严跃进表示：“无论是商住公寓还是商用办公，它其实都已经跟传统的老百姓买的普通住宅有很大一个区别，有些可能会强调一个公寓的概念，会提出一些包括水电煤，有一定的误导，或者说变相的改造成有居住功能的，我们讲的普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。所以就是说商住也好，商办也好，其实都是我们讲的违规回避政策管控的这种物业。说明当前还是存在误导营销的情况。”

严跃进告诉记者，由于公摊没有统一标准，买房之前务必了解房屋属性，如果想要买这样的房屋来居住，发现与自己预期不符，应该尽早退掉。“公摊一般住宅可能达到有10%左右这样一个水平就差不多。商业办公的公摊面积是明显是偏大的，所以对于购房者来讲，如果说真的买住宅，那么公摊他可能没太多问题，但是买了这种模棱两可的，其实是属于商业地产的这种物业，他就会出现这样一种情况。从维权的角度上来讲，我认为就是说一方面要保留证据，另外一个实际情况来讲，类似房子不建议去投资，所以还是要能退则退，即便是有一定的损失的话，能退掉则退掉。”

河南豫龙律师事务所律师付建告诉记者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实际面积超过合同约定3%的，法院应该支持购房者退款或要求开发商双倍退还差价的要求，至于开发商在卖房时的其他承诺，也应该以合同约定为准。

付建表示：“现在合同约定36平方的面积，实际只有32平方，面积误差已远远超过3%，故买受人有权要求退房。关于配套设施的问题，如销售人员在销售的过程中，口头承诺的内容，有水电的配套设施，但是在书面合同中并没有约定，业主不能仅仅以口头的承诺而要求开发商承担相应的违约责任。关于配套空间的问题，开发商在售楼宣传时，如果在宣传海报上表示有自助健身房、自助厨房等设施设备，则视为开发商的一种承诺。开发商应对此负责。在交房时，如果没有相关的设施，开发商可能涉嫌虚假宣传，应该承担违约责任。”

至于购房者反映的先付定金才能看合同的问题，付建表示，这也涉嫌违法。定金是为确保合同履行而自愿约定的一种担保形式，合同的签订是一种平等自愿的状态，不能强迫当事人交纳定金后才能看合同。

付建说：“合同的签订是一种平等自愿的状态，不能强迫当事人交纳定金后才能看买卖合同，这是违法行为，该案中业主尚未看到买卖合同的具体条款的约定内容，开发商就让签订认购协议，或者说让交5万元之后再看合同，明显的违背了法律法规。”