房屋过户给子女 买卖和继承哪种方式更划算

省律协资深律师杨霞接听热线

摄影：楚天都市报记者 刘中灿 实习生 欧阳跃明

“我想把房子过户给女儿，买卖和继承哪种方式更划算?”昨日，楚天都市报“市民有约”热线举行不动产和物业维权问题专场，一位读者打进电话，向湖北省律协资深律师杨霞提出了这个问题。就在前一天，全国人大常委会会议表决通过《契税法》，规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。这是否意味着今后继承房产会更划算?对此，杨霞律师提出了自己的观点。

买卖或继承要分析具体情况

市民张女士想把一套拆迁安置房过户给女儿。现在民法典通过，一系列配套法律都出台，她想知道，以前常用的两种过户方式：买卖和继承，到底哪种更划算?

杨霞说，这个问题，首先要看过户之后房产如何处置。如果是自住，继承确实比买卖更划算，因为按照最新的契税法，子女通过继承承受父母的房屋，是免征契税的。但是如果继承房屋之后要将房产出售，就会面临很多限制，特别是需要支付较高比例的增值税。如果用买卖的方式过户，再次出售时税费相对较低。

杨霞律师也提醒市民，针对不动产交易方面的法律法规，近年来新的规定比较多，市民平时可以通过媒体多关注这方面的新闻，对最新政策有一定了解，这样也能在合法合规的前提下，找到最能保障自己利益的方式。

卖房5年没办证还不断扯皮

市民翁先生打进电话反映，他2016年出售了一套拆迁房，因为当时还没有办房产证，约定等房产证办下来后再过户。现在购房者有7万元尾款还没有给他，而且这几年双方围绕房子的事经常扯皮，买家认为翁先生的房子卖贵了，而翁先生却觉得，5年来房价上涨，吃亏的是自己。前两天翁先生准备去办理房产证，购房者提出自己要跟着去，这让翁先生感到不被信任。他坦言，自己现在对这桩买卖也有些“恼火”，但是如果真毁约，又觉得自己面子上挂不住，因此有些纠结。

杨霞建议，翁先生在解决这个问题时，最好先和对方心平气和地沟通，都不要轻易毁约。因为对合同的尊重也是契约精神的表现。她说，其实从购房者的角度考虑，他提出要和翁先生一同去办理房产证，并不是不信任翁先生，而是担心房产证办下来不给他，“有这个想法并不是不合理。”虽然从法律上来说，当时还没有办房产证的房屋是没有出售资格的，如果真的起诉，合同很可能会被认定为无效合同，但这并不能有效地解决纠纷。如果当时出售的价格和同地段相近房龄小区相比有明显偏低，在双方协商一致的情况下，可以进行适当补偿。

楼上漏水殃及楼下该找谁

市民郭先生打进电话表示，楼上的住户把阳台改为飘窗，因为防水没有做好，渗水后导致他家墙皮脱落。这样的情况2017年已经发生过一次，小区物业找人维修过。这次再出现同样情况后，楼上住户以物业没修好为由，要求物业来解决问题，也不和自己联系，自己应该怎么办?

杨霞表示，就郭先生的情况而言，如果渗水的原因是楼上的住户改变了房屋结构，将阳台改成飘窗导致的渗水，这个责任应该由楼上的业主而不是物业来负责。郭先生可以请社区调解，要求楼上的业主赔偿损失，经住房原设计单位批准施工方案后，做好房屋的防水，防止类似情况再次发生。在调解不成功的情况下，可以考虑以民事诉讼的方式，打相邻权的官司。(楚天都市报记者 陈倩 见习记者 张建林)