房地产企业的新发展模式可能会是怎样的？

2023年1 月 16 日，建行与万科分别发布公告，双方合作设立百亿基金，在长租公寓领域共同参与市场化投资。该基金募集规模为 100 亿元，万科与建行方面分别出资20亿、80亿元，且后续可能开放30亿元额度向社会资本进行募集。资金将优先收购万科旗下的长租公寓资产，同时兼顾市场化优质项目的收购，后续统一委托万科旗下泊寓品牌运营。

目前，双方已经签署了第一批包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

去年9月，建行斥资近300亿元成立了住房租赁基金，用于收购房企存量资产。此次和万科的合作就是要做探路者，孵化培育合格REITs资产、完善市场化资产REITs标准、构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。

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祝九胜透露，在万科泊寓目项目中，大概有十几个符合公募 REITs 发行标准，现在主要就是发行时机的问题。万科“泊寓”项目以集中式公寓为主，主打整栋物业的收购、改造及出租。公寓业务分为集中式公寓和分散式公寓两种，集中式公寓一般通过获取整栋物业进行出租，容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低；标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性。万科“泊寓”同样采用了集中式公寓进行，物业获取的方式或为城市内部老旧物业改造，或者是万科获取的租赁地块。

在今年的业绩会上，有投资者向郁总提问，在新发展阶段万科的经营性业务有哪些机会？未来经营性业务对于业绩和利润的贡献会是怎样？

以下是郁总的回答：

无论市场环境还是政策环境，对于经营服务类业务都是越来越看好，越来越看重，这对万科做开发经营服务策略非常有帮助。

首先，投资经营性不动产对投资者的吸引力在逐步加强，这个特别明显。与过去最大的变化是，经营性不动产能够创造长期稳定的利润，它的优势变得更加明显了，大家认识到它的价值了，同时也预测到它风险低，抗波动能力强，不像开发业务这样波动快，受经济波动影响比较小。以前经营服务业务的回报率低，但现在随着社会平均收益水平的下降，差距缩小了。所以说经营得好的不动产，现在很受各类投资者欢迎，我们内部叫做优良资产。

第二，相关的政策、融资渠道的开放，让经营性业务有一个投、融、建、管、退的闭环形成。以前没有退，所以以前只能投资、建设、运营、管理。今天各种资金融资政策出台，使得比如说我们上礼拜就有了REITS，我们有不动产的私募股权基金，还有租赁住房的长期贷款，这些工具都已经出现了。所以说过去经营性不动产最大的问题是太重，现在这个问题有了政策的铺垫，可以加以解决了。就像以前，如果没按揭，个人买房很难成为主流。今天有了像REITS、不动产私募股权、长期经营性贷款、租赁性住房的长期贷款等等，这些基础设施具备之后，这个业务才能真正的发展起来，我相信在政策资助下，这个业务会发展很好。

当我们基础设施都具备好之后，我们城市里的存量资源可以得到充分利用，变成潜在的业务机会。据统计，我们国家现在城市里面有4,700万栋建筑，这里包括住宅、商业办公、仓库、产业园等等。这些资产随着时间的推移、产业的发展变化、老百姓的需求变化，都需要不断去改善提升，这个行业才真正开始可以做到常做常有、常做常新。这是我对于开发经营性不动产业务的整体判断。

对万科而言，我们在经营服务类业务方面有先发优势。首先我们方向选择是对的，早在8到10年之前，我们就坚定地选择“道路必须往前走”，那时候我们就预测会有天花板，只不过不知道是哪年发生。但事实上，现实告诉我们21年开发业务到天花板了，我们提前了8年到10年的时间做了相关铺垫，所以起步比较早。到去年为止，我们把经营服务业务加在一起，对报表贡献是0。以前是负的，要吃掉很多利润。我很高兴终于成0，终于能够不再成为负担了。我们付完学费了，学费付了好长时间，付得很大，终于付完了。

我们还有一个特点，布局比较全，而且各自在各自领域里面都是数一数二。物业这边，万物梁行、科技、云城、城市服务，包括一些蝶城战略都是这几年发生的，并不是20年前。传统物业服务是跟着开发起来的，但是物业今天有一个完全不同的面貌，这么多赛道也是我们这几年才有的，包括长租公寓、物流仓储、商业方面，这些赛道都在领先的位置。布局比较全带来的好处是协同效应很好。存量改造其实不是只需要一样东西，我们跟很多大客户在签战略合作协议时，他不仅需要办公，还会需要我们万物梁行的服务，需要我们租赁住宅去做配合等等，单一场景很难具备完成综合性改造的能力。

从政府方面来说，城市更新改造也需要这种场景，所以正好我们布局比较全，然后在各自领域里面再数一数二，那么我们这个条件很好。改造是万科的传统优势，我们在场景打造、商业经营方面也做得很不错。有变化有新的东西，所以才能吸引更多人去。所以万科有这么一个先发的优势，整体上说，我觉得今年万科的经营服务业务加总在一起，还会有两位数的增长，利润会从零开始增长，一定是正向盈利的贡献。

说那么多好的，我觉得还有一点问题需要跟大家沟通。其实我们经营服务的业务都是赚长钱、小钱、赚辛苦钱的。我经常会有点分裂，刚谈完个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。我们按照每平方米每天的收入来看，最高的我算了一下，是我们长租公寓每天有80-100块钱可以收，当然我们深圳最低10块钱也有。我们的商业大概每平方米每天收6-10块钱，物流每平方米收一块钱，物业服务每天每平方米大概收6分-1毛钱。这个业务一定是小钱，如果要说在某个单个年度对我们的盈利表损益表有重大的改变或收入上要做重大改变，我觉得还是有难度的。但是这种业务跟开发不一样，它是滚雪球的业务，是个做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量。所以我觉得这是个不错的生意，可以每年都有。

所以我相信，给它一段时间，它一定会对我们的收入、利润有比较重大的影响。

$万科企业(02202)$$万科A(SZ000002)$

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