深度丨激辩存量房贷利率能否下调：本轮提前还贷潮向何处去？

21世纪经济报道记者唐婧北京报道

房贷利率进入3字头时代，在6%以上“高位站岗”的购房者开始用提前还贷的方式进行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。

房贷利率由5年期LPR和银行加点两部分组成，实际上，针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分，因为挂钩5年期LPR的部分在今年的重定价周期之后会自动下调。经历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

(相关资料图)

相较于5年期LPR的浮动调整，银行加点部分的“一锤子买卖”让早期的购房者很不甘心，毕竟当下许多城市的首套房贷利率不仅银行加点为零，甚至可以突破商业性个人住房贷款利率下限(LPR-20BP)。然而，心理的不平衡并不能改变房贷合同对双方的法律约束力，按照合同履行还款义务也是遵守契约精神的体现。

如果追根溯源，房地产市场风向的快速变化是提前还贷潮的重要导火索之一。1月5日，央行、银保监会发决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

文件一出，全国各地再度掀起了一轮房贷“降息潮”。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至今年1月30日，中国至少有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。30个城市中，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已进入“3时代”。

以郑州为例，今年1月底郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，而2021年郑州的首套房贷利率曾经高达6.125%，2%以上的利差意味着百万房贷月供可能多出1200元。

为此，有关存量房贷利率下调的呼声源源不断，各地政府留言板上也频现相关建言。然而，不似烂尾楼停贷事件发酵后银行和监管部门的迅速回应，涉及这一话题的官方表态很少，甚至还有大行个人信贷部员工被要求对外部三缄其口，禁止谈论和存量房贷和提前还贷有关的话题。

一位大行人士向记者透露，该行负责个人住房信贷的相关同事全都收到通知，禁止对外发表任何观点。

“高位站岗”者的无奈自救

银行可以保持沉默，但购房者的月供不能停止。在房贷合同的约束下，即便是“利率高位站岗”，为了维护征信也要按时还贷。当然，购房者也不可能就此放弃，毕竟如果能想办法省下这笔差价，就能增加家庭的生活开支。

购房者想出来的一大应对方式是提前还贷。既然利差已成既定事实，干脆提前还掉一些本金，也就省下了对应的利息。然而，银行方面配合意愿明显不足，排队数月、没有额度、要交违约金是近期计划提前还贷的购房者常遇到的烦心事。

至于提前还贷的资金来源，记者采访的银行和地产行业人士认为，其中一部分的确是春节年终奖发放后借款人的自有资金，另一部分则很有可能是本应服务中小企业或个体工商户的经营贷流向了居民提前还房贷的渠道，还有一部分可能是去年11月债市大跌后从理财市场流出的资金。

央行近日发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示， 2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点；2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点。

“利差太大，即使知道经营贷流入楼市不合规，只要查的不严，也会有人参与。”一位地产人士向记者直言。据了解，目前多家银行个人经营贷年化利率已低至3.5%以下。

一位大行资深个人信贷人士也向记者透露，从一线的反馈来看，的确有中介以经营贷或者消费贷的名义诱导客户置换原来的房贷，对此他呼吁客户一定要注意相关风险。一方面经营贷和消费贷流入楼市是监管严令禁止的，一经发现可能会有抽贷和个人征信受损的相关风险；另一方面房贷的期限远比经营贷要长，客户可能还会面临期限错配和资金管理方面的风险。

实际上，用经营贷置换房贷早已不是什么新鲜事，近期再度卷土重来的主要原因还是其与个人住房贷款利率之间出现较大的利差，为资金违规流入楼市提供了套利空间。

“下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、解决消费者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列问题。”知名经济学家任泽平近日撰文表示，降低存量房贷利率是解决提前还贷潮的一大关键。

15年前存量房贷打折始末

关于存量房贷利率下调的讨论始于去年 5月。当时央行银保监会联合发文调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限至LPR-20BP，引发了有关存量房贷利率下调的呼声。

如今政策再度向前一步，部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限甚至已经取消，有关存量房贷房贷利率能否下调的讨论再度潮起。

在报道相关话题时，媒体常常引用2008年存量房贷利率打七折的先例。然而当时的情景是否具有可复制性，则又是一个值得探讨的话题。

记者梳理当年的报道发现，当时的存量房贷利率打折也并非一蹴而就。另外，在中国房贷30年的进化史上，提前还贷潮也不是第一次出现。

2008年的楼市景象和2022年有些相似。经历了2006年、2007年持续高速的增长，2008年的房地产市场调整态势明显：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。

为促进房地产市场健康发展，服务“保增长”的大调控目标，2008年10月22日，中国人民银行发布房贷新政策，决定从2008年10月27日起，扩大银行的商业性个人住房贷款利率下浮幅度，同时调整最低首付款比例。新政策规定，商业性个人住房贷款利率的下限扩大位贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

值得注意的是，当时贷款利率的七折优惠也只针对新增客户，且时任央行新闻发言人还在记者采访中就存量房贷客户利率如何调整做出了回应。

当时，上述发言人表示，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

换言之，当时的房贷新政就存量房贷利率是否也享受七折优惠并没有做出明确规定，而是让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。然而，由于同名转按揭业务的存在，针对新增客户的七折优惠很快扩大到了存量客户。所谓同名转按揭，就是由新的贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新办理贷款，同时可享受7折优惠。

2008年11月27日，证券时报刊发了一篇题为《银行房贷业务面临新一轮洗牌》的报道，记录了当时“新增客户可以享受贷款基准利率七折优惠”的房贷新政过渡到“存量客户房贷利率也打七折”的前因后果。

报道写道，“央行10月份出台的房贷新政并没有对存量贷款的利率是否调整做出明确规定，面对新增客户可以享受贷款基准利率七折优惠的诱惑，银行现有存量客户近期纷纷通过转按揭的方式使得自己再成为‘新增客户’。与此同时，各大银行为了挣抢客源，也为客户打开方便之门，银行房贷业务已提前进入新一轮洗牌。”

相关资料显示，新政出台伊始，大行的态度比较“暧昧”，并不愿意主动给存量客户的房贷利率打七折。就在大银行观望之际，一些中小银行瞄准了它们的优质房贷客户，纷纷承诺利率打七折，并推出免费办理同名转按揭来“挖墙脚”。在此情景下，一些存量客户甚至要求银行直接给自己的房贷利率打七折，不答应就转按揭去别的银行。在这场白热化的存量房贷争夺战中，四大行终于在2009年新年的第一天松口，同意符合条件的存量房贷客户直接申请七折优惠利率。

今天的情形与当时有相似之处，但也有很大不同。一方面，2008年末个人住房贷款余额只有2.98万亿元，2022年末个人住房贷款余额却高达38.8万亿元，是当时的13倍以上，体量不可同日而语。简单测算一下，如果将当下个人住房贷款余额的平均利率下调1个百分点，商业银行每年的利息收入就要减少3880亿元。

另一方面，倒逼存量房贷利率跟随新增房贷利率一起打七折的同名转按揭业务已经被监管严令叫停。2022年5月，21世纪经济报道曾报道绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即被总行和监管叫停。2022年6月10日，有浙江相关监管人士向媒体表示，转按揭是不允许开展的。绍兴银行有不了解情况的发布了相关信息，被总行发现后立即制止了。

不过，记者从一家地方城商行了解到，非交易性的同名转按揭业务虽然被叫停，但是交易性的异名转按揭业务仍在开展。具体的操作方法是，买方先寻找过桥资金提前结清高利率的存量房贷，然后通过过户的方式将房产转移给亲人或者家属，再重新申请低利率的新增房贷。然而，这一操作不仅会产生税费等交易成本，也有房屋产权纠纷的可能。一般只有存量房贷利率特别高的客户才会采用这一操作。

下调争议颇多

记者就当前存量房贷利率下调的必要性和可行性采访了多位业内人士，也搜集了一些专家学者的观点。汇总发现，提倡存量房贷利率下调的一方多从修复居民资产负债表的角度出发，主张为居民减轻房贷负担，从而提振消费信心。质疑的一方则更多考虑操作层面的可行性和商业银行经营的稳健性，毕竟政策牵一而发动全身，执行层面稍有不慎则可能引发更多的问题。

中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华在研报中表示，“还贷潮”的背后，其实是居民资产端利率和负债端利率出现了明显倒挂。一方面，居民资产端收益率在不断下跌：去年部分理财产品出现负收益，以余额宝为代表的货币基金利率降到2%以下；部分地区房价下跌，意味着房产的收益也变为负数。而居民最主要的负债构成就是房贷，当下居民负债端的成本已经明显高于资产端的收益率，居民资产负债表仍面临收缩压力。要解决这种居民资产负债表的收缩，存量房贷利率调整的条件已经成熟。

知名经济学家任泽平最近也撰文呼吁下调存量房贷利率，在他看来，此举一是利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏；二是推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定；三是有利于降低居民住房消费负担，解决消费者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列问题。

国家金融与发展实验室副主任曾刚则告诉记者，适当调低存量按揭贷款利率，使之与其他贷款(如经营贷、消费贷)以及金融市场平均投资回报率的差距保持在合理范围，可能是当下提前还贷潮比较好的应对方式。

接受采访的银行从业人士则更多的从实操层面探讨了下调存量房贷利率的可行性以及银行方面的经营压力。

一位大行研究部门的人士告诉记者，目前存量房贷和增量房贷利差较大，确实存在存量房贷利率较高带来的不公平问题，这种情况下居民合理的提前还贷需求应该得到满足。

至于存量房贷利率能否下调，该人士认为政策制定层面需要仔细研究才能采取合理应对措施，妥善解决居民的需求和银行的关切。从银行的角度来看，房贷是银行的优质资产，在银行经营本身面临下行压力的情况下，调整存量房贷利率对银行经营带来的压力更大，尤其是部分房贷占比较高的银行。至于存量房贷利率加点能否调整，一是要尊重购房者和银行的合同约定，二是不同地区面临的具体问题也不一样，不可能一刀切的处理。

一位地方城商行人士告诉记者，存量房贷利率下调从下往上推动的难度很大，因为总行会考核地方分行的利润、放贷规模等各个方面，所以地方分行它没有足够的动力去帮助购房者去置换高息房贷。如果有政策出台，且总行不压任务，可能会好操作一些。

她告诉记者，作为银行从业人士其实自己也希望上面能有政策出来支持存量房贷打折，因为即使不打折居民也会有违规转贷、亲属间交易等挪来挪去的操作，如果上面有政策，分行的压力可能还会小一些。

来自学界的几位人士也呼吁公众在关注居民端的房贷负担的同时也关注银行的经营压力，以及政策制定需要多方考量，着眼全局。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真表示，谈及提前还贷的热点时大部分人主要关注到居民端的房贷负担，其实银行的经营压力也应该得到关注。银行今年既要面对LPR重定价周期的压力，同时还要继续让利实体经济支持经济复苏。在此背景下，以一刀切的方式降低存量房贷利率的可能性较小，重演2008年普遍打七折的概率不大。

星图金融研究院副院长薛洪言告诉记者，目前来看，下调存量房贷利率的可能性并不大，主要源于可操作性差。基于购房时间的不同，购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，又容易带来新的不公平，易在执行层面引发种种问题。

此外，下调存量房贷利率对银行的负面影响也不容小觑。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性，侵害银行业高质量服务实体经济的能力，得不偿失。同时，从中长期角度看，随意下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心，影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。

银保监会数据显示，截至2022年第三季度，衡量商业银行盈利能力的重要指标——净息差已经缩窄到1.94%，是自2010年以来首次低于2%，且前三个季度还表现出逐季下行趋势。大型银行、股份行、城商行、农商行净息差同比变动-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速度明显快于往年。考虑到2022年LPR经历多次下调，住房按揭贷款重定价周期对净息差的压力还将在2023年产生实际影响。

而这波提前还贷潮中，个人住房贷款余额占比更高的银行可能“受伤”更为严重。上述城商行人士告诉记者，该行的个人住房贷款余额占比并不算高，基本对来申请提前还贷的客户都能做到“应还尽还”，但国有大行的压力可能会比较大。记者梳理半年报发现，六大行个人住房贷款余额共计26.38万亿元，占同期全国个人住房贷款余额的近七成。

具体来看，建设银行的个人住房贷款余额为64793亿元，居六大行之首，然后依次是工商银行(64490亿元)、农业银行(53444亿元)、中国银行(43517亿元)、邮储银行(22293亿元)和交通银行(15284亿元)。

如果以半年报数据为参考、按平均利率下调1个百分点来测算，粗略估算六大行每年损失的利息收入合计为2638亿元，依次为建设银行(647.93亿元)、工商银行(644.90亿元)、农业银行(534.44亿元)、中国银行(435.17亿元)、邮储银行(222.93亿元)和交通银行(152.84亿元)。

提前还贷潮如何退潮

从理性经济人的角度来讲，是否选择提前还贷，关键要看个人是否有更好的投资渠道，能否获得超过银行贷款利率的投资收益率。如果个人有更好的投资渠道，有足够的把握获得高出银行贷款利率的投资收益率，就不应该提前还贷，而是将资金投向别处，赚取更多的回报。否则，就应该提前还贷，避免亏本“给银行打工”。

换言之，提前还贷潮潮起潮落的关键在于居民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差。记者在梳理以往报道时发现，居民扎堆提前还贷的情况在我国30年房贷的历史上多次出现，一般也是出现在岁末年初之际，以及加息周期中居民发现住房贷款成本即将增加之时。

例如，2009年中国经济走出全球金融危机的阴霾，实现V型复苏，2010年则是出现了过热的现象。2010年10月底，央行三年来首次上调存贷款利率让加息周期预期增强，且专家预计2011年还要继续加息，居民也意识到月供未来可能会增加，不少银行也出现了提前还贷需要排队的现象。此外，2008年底执行的房贷利率七折优惠的政策也开始逐渐退出，在2011年底甚至还出现了首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍的情况。不过，随着房价上涨以及其他理财投资产品收益率提升，扎堆提前还贷的情形也很快消退。

可以看出，居民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差并不是一成不变的，而是受到货币政策、经济形势以及居民预期等多重因素因素影响。且我国现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是随着经济形势的变化而变化的，并不是固定不变的。此外，房贷利率优惠政策的时间窗口也是有限的，也会随着形势的变化而变化。

从记者采访的情况来看，业内观点认为，本轮提前还贷潮有一部分季节性的因素，另一部分则在于居民和银行暂时难以找到更为优质的高息资产。

一位大行非信贷部人士告诉记者，从这一轮降息周期来看，优质的高息资产确实是比较少，房贷作为久期较长利率又较高的优质资产，自然是银行不肯放手的一块重要蛋糕。不管是利率债还是信用债，抑或是“专精特新”企业贷款、普惠小微贷款或者绿色贷款，都没有房贷这样的优势。

一位债券交易员也向记者吐槽，“实际上很多债券行业的从业人士都羡慕银行房贷，过去每年基本躺赚5%左右的利息，买债要赚5%很艰难不说，还要担心违约风险。”

上述大行非信贷部人士认为，出现提前还款潮的根本原因在于低利率周期中，优质资产荒问题突出，居民、企业和商业银行均缺乏优质的资金投向。更准确地说，是出现了结构性的资产荒，一方面大行股份行1月份信贷“开门红”，抢规模抢的特别快，另一方面一些中小银行高息信贷的投放途径可能没有大行股份行这么畅通，所以才会出现“包装”经营贷置换房贷抢规模的“花式操作”。

在他看来，随着经济的逐渐复苏，大部分银行都能找到稳妥的信贷投放途径，就没有必要再冒风险做经营贷置换房贷的业务；而在居民端，一旦收入预期上升和风险偏好提高，人们也不会再扎堆提前还房贷，而是转向回报率更高的投资渠道。

另一位大行个人信贷部人士也表示，近期出现的提前还贷潮也有春节过后季节性的扰动因素，随着经济复苏和信贷回暖，潮水会自然退去。

一个令人鼓舞的消息是，最新的社融和信贷数据已经释放出国内经济稳步复苏的积极信号。1月信贷如期实现“开门红”，助力提振市场信心、激发主体活力。具体数据来看，央行1月人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下单月信贷的投放历史新高。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，从金融数据可以看出，伴随疫情冲击消退、各地稳增长计划和举措出台，企业与政府部门投资步伐加快，消费预期逐步恢复，在政策驱动和市场内生融资需求共同作用下，开年信用扩张积极，加速宽信用进程。

展望下一阶段，温彬称，信用扩张的韧性和地产、消费修复情况仍较为关键，扩投资、促消费、稳地产、调结构等政策需延续支持，继续保持稳健货币环境，以巩固年初经济企稳向好态势，提升经济修复的斜率和可持续性。

关键词： 房贷利率